Morar em condomínio ou em apartamento é bastante cômodo, especialmente nas grandes cidades. Ao contrário de uma casa, o morador não tem que se preocupar com todos os detalhes como coleta de lixo e ainda pode ter certas regalias que talvez não pudesse arcar se não dividisse o custo com os outros condôminos, como piscina, quadras e sala de ginástica. Por outro lado, existem algumas limitações, como ter que se preocupar mais com o barulho, com os vizinhos e com a convivência entre estranhos completos. Com uma imensa gama de indivíduos, que, muitas vezes ocupam as unidades diretamente adjacentes, a convivência pode ser bem desgastante.

Uma das maiores reclamações, o barulho, pode vir de qualquer lugar, do vizinho de cima, do lado ou das áreas comuns. De acordo com as normas de condomínio básicas, o silêncio reina a partir das 22h até as 8h ou 9h do dia seguinte. O problema é que nem sempre as normas são obedecidas. Além disso, pode haver agravantes, como crianças correndo no andar de cima ou cachorros latindo enquanto estão presos na área de serviço.

Segundo Daphnis Citti de Lauro, advogado especializado em condomínios e locações, ao se deparar com ruídos vindos do vizinho, o melhor é evitar contato direto. “Ninguém tem direito de incomodar o próximo. Para evitar discussão, o mais indicado é interfornar para o porteiro para que ele fale com o vizinho.” Se não resolver, o reclamante deve mandar uma carta para o síndico ou para a administradora, explicando o problema e dando nome aos bois. Em último caso, ele pode entrar com uma ação judicial contra o barulhento. “O mais difícil neste caso é provar que o ruído vem do apartamento do vizinho, o que é mais complicado se ele for o de baixo, porque dificulta ou impossibilita que seja gravado. Aí, é preciso convocar testemunhas que confirmem a versão do morador incomodado.”

Se o ruído vem de fora do prédio, existem duas soluções. Se for um bar ou restaurante, pode-se acionar o PSIU – Programa de Silêncio Urbano da Prefeitura de São Paulo. O programa defende que, para um bar ou estabelecimento comercial possa funcionar depois da 1h da manhã, tem que ter isolamento acústico. Se isso não acontecer, é possível entrar em contato com a prefeitura e reclamar, pedir uma vistoria para o estabelecimento em questão. Caso a fonte do ruído seja residencial, como vizinhos barulhentos ou reformas depois das 22h, a polícia se encarrega de resolver o problema.

Convenção, regulamento ou lei?

Quando a pessoa se muda para o prédio, o mais apropriado é conseguir uma cópia da convenção condominial e outra do regulamento interno. Assim, é possível saber o que pode ou não ser feito no edifício de acordo com as normas de condomínio. Quando se tem conhecimento do conteúdo dos documentos, o condômino pode se defender melhor de saias justas com os vizinhos, como barulho, uso da área comum ou sobre as assembleias de condomínio.

Só para esclarecer, a convenção condominial é a lei maior do conjunto habitacional, trata da forma de rateio das despesas coletivas, fala sobre o voto da assembleia – se é proporcional à área da propriedade ou se é feito por unidade) equal é quórum para votação em assembleia (geralmente é preciso que estejam presentes ¾ dos proprietários). A convenção vai determinar, ainda, o tipo de administração do condomínio, se vai haver conselho de moradores e a frequência da eleição de síndico e subsíndico.

Animais no apartamento

O mais importante é que a convenção nunca pode ser contrária a lei. E muitas vezes, ela é e os condôminos leigos em matéria de legislação nem ficam sabendo. Por exemplo, muitos edifícios não permitem animais nos apartamentos. Isso não está de acordo com o Código Civil. A convenção pode, sim, restringir a circulação de animais nas áreas comuns, mas não pode impedir a posse de animais, nem restringir o porte a pequeno ou médio. Caso o morador deseje ter um bicho de estimação como gato ou cachorro e seja impedido, ele deve entrar com uma ação judicial contra o condomínio. “O que você não pode é expor as pessoas a barulho, não deve oferecer riscos de lesões por mordidas ou arranhões, nem permitir que o animal provoque sujeira”, explica de Lauro.

Não é obrigação do síndico ou da administradora fornecer a convenção do condomínio assim que o novo morador se instala. Pelo contrário, ele pode pedir uma cópia à administradora ou solicitar o original no Registro de Imóveis.

O regulamento do condomínio trata de questões do dia a dia, como horários permitidos para mudança e obras. “Alguns prédios permitem que sejam feitas reformas e mudanças aos sábados até o meio-dia, outros, depois das 10h. Isso quem determina é o regulamento interno do condomínio, a lei não se prende a esse tipo de minúcia.” O regulamento também trata de outros assuntos menores mas igualmente importantes para o cotidiano, como a distribuição das vagas de garagem e o horário e condições de uso da piscina.

É interessante que o condômino retire uma cópia das normas do condomínio com o síndico ou a administradora assim que se mudar. Para o inquilino ambos os documentos são essenciais para entender o funcionamento do prédio. No entanto, ele não colocará a convenção tanto em uso já que só é permitida a presença de proprietários das unidades nas assembleias, a menos que o proprietário transmita uma procuração ao locatário, permitindo que ele possa representar os interesses da unidade nas votações.