E quando o assunto é animais em condomínios, como mediar?

Há aproximadamente 40.000 anos descobrimos a amizade com lobos, há 5.000 anos os egípcios atribuíam aos gatos poderes mágicos.
De lá pra cá muito mudou. Não caçamos mais, não acreditamos em gatos mágicos, mas o apreço pela companhia de um pet continua.

Segundo dados do IBGE 2013 temos 132 milhões de pets, o que nos alça à segunda posição no mundo com mais cães, gatos e aves ornamentais.

Animais em Condomínios: O Regulamento Interno deve prever as condições e ter regras claras para evitar conflitos

Se você já ouviu sobre o Novo Código de Processo Civil e ainda não entendeu como isso vai beneficiar seu condomínio, eu explico.

Vigora desde 18/03/2016 o novo Código de Processo Civil que, em suas principais atualizações, atende uma demanda antiga dos moradores de condomínios: Maior celeridade na cobrança judicial de cotas em atraso!

Você que é síndico, conselheiro ou condômino, sabe o quanto os embaraços no trâmite judicial dificultam o dia a dia do seu condomínio.
Orçamento comprometido, obras postergadas e a sensação de injustiça perante os adimplentes. Não raramente, os valores, até o transito em julgado, que podem percorrer uma década, chegam a superar o valor do imóvel, comprometendo a qualidade da recuperação dessa receita.

Tratando-se o condomínio de uma sociedade entre os proprietários das unidades autônomas do empreendimento, se um sócio abandonar a manutenção ou os investimentos, esses recairão sobre os demais sócios, sobrecarregando e desgastando até mesmo as relações.

A aposta do novo código de processo civil está numa volta ao código anterior a 1973, trazendo novamente à cobrança de condomínio o status de “Título Executivo Extra-Judicial”. Esse status foi ignorado no Código de Processo Civil de 1973 com a criação do “procedimento sumário”, apesar da sugestão passiva no Código Civil artigo 1336 – Item “I – contribuir para as despesas do condomínio da proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Se você não está muito familiarizado com a nomenclatura em “Juridiquês”, mas conhece o cheque e a nota promissória, você já conhece o título executivo extra-judicial. Essa denominação define os títulos que já possuem confissão de dívida, podendo ser executados imediatamente após o compromisso não honrado.

A inclusão entre os títulos executivos “do crédito referente a contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício previstas em convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”, foi do Deputado Federal Paulo Teixeira, Relator Geral do Projeto de Lei Nº 8.046 de 2010, no que é conhecido como “Novo Código de Processo Civil”, no Artigo 784.

Dessa forma, o caminho para cobrança judicial promete ser mais curto, eliminando a morosa fase de comprovação dos débitos, eliminando recursos, embargos e impugnações, tornando comprovável a dívida por simples apresentação documental da convenção, atas de assembleias gerais deliberando orçamentos e eventuais rateios extraordinários, juntamente aos recibos em atraso para execução da dívida.

Caso o devedor não se manifeste no prazo de 3 (três) dias, o condomínio poderá solicitar a penhora do imóvel ou penhora online, se comprovado a existência de saldo bancário.

Em situações de tempestade econômica como as enfrentadas em nosso país nos últimos anos e diante de um corpo político pouco envolvido nas demandas da sociedade, a medida destoa do tradicional e pode ser uma importante ferramenta em prol da coletividade.

A crise econômica brasileira afetou fortemente os compradores de imóveis: hoje já não é tão fácil financiar imóvel novo e usado como antes, com entradas pequenas e juros acessíveis. As exigências dos bancos agora são maiores, os empréstimos estão mais caros e restritos, com taxas mais gordas.

Mas ainda é possível realizar um financiamento de imóvel com bancos privados. O site Canal do Crédito realizou um levantamento, a pedido da Exame.com, mostrando diferentes condições do mercado para quem quer financiar imóveis novos usados, com entradas de 10%, 20%, 30% e 50% e em três faixas de valor: 100 mil, 500 mil e 800 mil reais.
Para o levantamento, considerou-se um comprador de 40 anos de idade, com financiamento em sistema SAC em um prazo de 30 anos.

Veja abaixo o infográfico publicado na Exame.com com o resumo da simulação contemplanto os bancos que oferecem as melhores condições.

A linha de crédito Pró-cotista mostra-se a mais vantajosa. Mas atenção: ela é voltada apenas a trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS, com pelo menos três anos de contribuição (consecutivos ou não), que tenha um contrato de trabalho ativo ou saldo na conta do FGTS de, no mínimo, 10% do valor do imóvel. Também não pode ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, localizado na região metropolitana onde reside ou trabalha e não pode ter outro financiamento ativo.

A recomendação, no entanto, é sempre consultar seu banco. Pois este levantamento considera as taxas de balcão, ou seja, aquelas oferecidas a clientes que não possuem nenhum histórico de relacionamento com o banco. Clientes antigos podem conseguir uma avaliação de crédito positiva e, assim, melhores condições para financiar um imóvel.

Fonte: Exame.com

Lista de tarefas (diárias, semanais, …) para o síndico, administradora e zelador

Gerenciar um condomínio não é fácil: são muitos itens de manutenção a serem observados, atividades operacionais, gestão de funcionários, administração e contabilidade, além da preocupação do bem estar e do bom relacionamento com os condôminos.

Para ajudar nesta tarefa, segue abaixo uma lista das demandas principais do condomínio, dividas pelo período (diário, semanal etc.) em que as ações devem ser tomadas ou fiscalizadas.

Lista de Tarefas / Rotina Condominial

Diário

SÍNDICO – Manter uma boa comunicação com o zelador – Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o

JARDIM – Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças – A rega pode ser diária ou a cada 2 dias

LIMPEZA – Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo – Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos. A limpeza pode ser diária ou com intervalo de dois dias.

SEGURANÇA – Verificar funcionamento câmeras de vídeo e gravação

CONTRA INCÊNDIO – Conferir se as escadas estão desobstruídas

GERAL – Atenção a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores

ELEVADOR – Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador

PISCINAS – Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias

BOMBAS – Verificar os quadros de comando e tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos

Semanal

SÍNDICO – Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)

ZELADOR Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a serem vistoriados

PISCINAS – Controle do pH e outras ações

CONTRA INCÊNDIO – Verificar integridade – lacre e carga dos extintores

GRUPO GERADOR – Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)

PLAYGROUND – Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas, desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes

Quinzenal

JARDIM – A manutenção ideal do jardim seria 2 vezes no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças etc.)

GRUPO GERADOR – Fazer teste de funcionamento por 30 minutos

BOMBA D’ÁGUA – Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas

Mensal

SÍNDICO – Acompanhar os casos de inadimplentes – Acompanhar, Fiscalizar e Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições etc. – Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área (manutenção, consumo de água, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do mês e projetar os meses seguintes – Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Pára-Ráios (Normas Regulamentadoras de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho) – Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos – Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc) – Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.

CONSELHO – Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional

ZELADOR – Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade: Alarme de incêndio, Bomba de recalque, Bomba d’água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força, Sistema de segurança, Pára-raios – Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores – Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente

JARDIM – Adubar o jardim

BOMBAS – Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável, esgoto, águas pluviais e de incêndio – Verificar o funcionamento das bombas submersas

PISCINAS – Supercloração (em períodos de maior uso)

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA – A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia. Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO – Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)

ESCADA – Alternar os ventiladores através de chave comutadora, para reduzir desgaste

PÁRA-RAIOS – Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo isolador para o funcionamento correto

PORTÕES AUTOMÁTICOS – Lubrificação

ELEVADORES – Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor

GERADOR – Vistoria pela empresa de manutenção

Bimestral

SÍNDICO – Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação

ZELADOR – Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO – Testar bomba de incêndio

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA – Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria

BOMBAS PISCINAS – Manutenção/Visita periódica

Trimestral

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais

CONTRA INCÊNDIO – Porta Corta-Fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas – Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e originar furos com o desgaste do tecido

Semestral

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d’água, por exemplo) – Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete) – Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga – Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)

CAIXAS D’ÁGUA – Limpeza (pode-se chamar empresa especializada) – Checar se o cano do fundo está em bom estado – Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas condições

Anual

SÍNDICO – Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS – Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) – Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais – Despesas de 13º salário dos funcionários – Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo – Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte (pagas à prefeitura) – Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d’água e piscina; administradora – Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembléia Ordinária – Dedetização e desratização – Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso misto. – Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual – Verificar formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um funcionário designado

DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO – Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica – DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada.

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e registros de pressão – Vistoria contra vazamentos por empresa especializada

TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS – Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);

CONTRA INCÊNDIO – Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático) – Mangueiras:teste hidrostático anual – Formação e treinamento de brigada de incêndio – AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de uso misto: dois anos

INSTALAÇÕES DE GÁS – Recomenda-se um check-up realizado por um profissional

ELEVADORES – Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação – Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro

PARA-RÁIOS – É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa do sistema

CAIXAS D’ÁGUA – É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.

Ocasional

CONSELHO – Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências

PISCINA – Clarificação e decantação

ELEVADORES Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo do reparo

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS – Inspeção profissional e atestado de regularidade

JARDIM – Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem seu tempo a ser respeitado. – Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra

Ser síndico não é tarefa fácil. Normalmente, quem assume essa tarefa recebe pouco ou nada pelo serviço prestado e ainda tem que abrir mão de alguns dos seus momentos de descanso entre a rotina de trabalho normal para cuidar das responsabilidades de síndico.

Além de todo o estresse trazido com as tarefas, conciliar os interesses de pessoas diferentes, que ocupam o mesmo ambiente, pode ser uma missão difícil. Por isso, assim como um gestor de empresa, um bom síndico precisa ter tato e sabedoria para lidar com as situações.

Sabedoria essa que envolve saber quais não somente os seus deveres como responsável pela administração do condomínio, mas também seus direitos!

Sim, o condômino que assume a responsabilidade de síndico possuí obrigações que, se descumpridas, podem levá-lo a responder judicialmente. Contudo, ele também tem seus direitos que devem ser respeitados.

Quer saber quais são os direitos e deveres de quem assume o papel de síndico? Acompanhe conosco.

Deveres do síndico

Ser síndico não é para qualquer um. Quem resolve assumir essa função deve ser responsável e estar disposto a procurar conhecimento, em busca do bem estar comum. Além disso, é importante estar bem informado, visto que, muitas vezes, os moradores o procurarão com dúvidas e sugestões.

Descumprir com suas obrigações não é brincadeira. Além de levar a processos jurídicos, o descumprimento poderá prejudicar todo o prédio. Veja abaixo, quais atividades devem ser cumpridas pelo síndico de acordo com o Código Civil:

• Convocar assembleia entre os condôminos;
• Representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele as ações necessárias para a defesa dos interesses dos moradores;
• Dar conhecimento imediato à assembleia sobre a existência de procedimento administrativo ou judicial, que seja de interesse do condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção do condomínio, o regimento interno e o que for determinado em assembleia;
• Dedicar-se à conservação e à guarda das áreas comuns do prédio e zelar pela prestação de serviços que interessam aos moradores;
• Realizar o orçamento da receita e das despesas relativas a cada ano;
• Cobrar dos condôminos as contribuições e cobrar as multas devidas;
• Prestar contas aos condôminos anualmente e quando solicitado;
• Cuidar do seguro da edificação.

Cobrança de inadimplentes

Como dito, um dos deveres do síndico é não se omitir no combate contra a inadimplência, ou seja, cobrar valores devidos e aplicar multas, quando necessário. Porém, nesse momento é preciso cuidado ao realizar o procedimento de cobrança.

O nome do morador inadimplente nunca deve ser divulgado e documentos que comprovem a dívida nunca devem ser afixados nas áreas comuns do prédio. Caso a regra não seja respeitada, o síndico corre o risco de sofrer uma ação de danos morais, devido à exposição indevida do condômino devedor.

Demais obrigações do síndico

Imagine que, durante sua função como síndico, um morador te procure para saber se já pagou as taxas do condomínio que devia. Se você não possuir toda a papelada do prédio organizada, não conseguirá dar uma resposta de pronto retorno a ele, que se incomodará, passando a desconfiar da sua capacidade de administração.

Por isso, outra qualidade de um bom síndico é a organização. Muitas vezes, o número de moradores em um condomínio é alto, fazendo crescer o volume de documentos e informações a serem gerenciadas.

Também será cobrado que o síndico realize uma boa gestão financeira. Essa é uma questão delicada, afinal, você estará gerenciando o dinheiro de outras pessoas, que cobrarão resultados pelas quantias que forem investidas.

Direitos do síndico

Agora que você já sabe quais são suas obrigações como síndico, é hora de descobrir os seus direitos! O síndico é uma figura que trabalha em prol do bem estar de todos os moradores do prédio e, por isso, deve ser respeitado pelos mesmos e ter a sua tarefa valorizada.

Portanto, é justo que o morador que assume essa função seja remunerado por ela – em alguns casos, o síndico pode ser isento da taxa de condomínio, por exemplo. Afinal, o síndico gasta parte do seu tempo trabalhando e cuidando do interesse de todos no prédio.

Outros dos direitos básicos de um síndico são:

• O síndico não precisa tomar todas as decisões do condomínio sozinho. Os condôminos não só podem, como devem, propor soluções que busquem o bem comum;
• Não ser importunado em horários inconvenientes. O síndico não tem essa função como seu trabalho principal. Além das atividades do condomínio, também trabalha, estuda e tem obrigações familiares que merecem ser respeitadas pelos demais moradores;
• Não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio. O síndico trabalha em prol de encontrar as melhores soluções, porém, só é capaz de resolver um problema de cada vez, fazendo com que, em alguns momentos reclamações fiquem acumuladas. Para evitar que acusações infundadas ocorram, uma boa ideia é registrar todas por escrito, com assinatura dos envolvidos;
• Não ser cobrado em demasia. Acontecerá de, como síndico, você ser questionado referente às suas atitudes ou respostas. Nesse caso, mantenha o registro das reclamações e do livro do condomínio à disposição de todos para consulta, de forma que as divergências sejam solucionadas sem maiores problemas.

Algumas dicas extras

Muitas vezes, a atividade de síndico pode sobrecarregar o morador que assume essa função. Para te ajudar a fazer uma administração do prédio mais otimizada, é possível contar com a ajuda de softwares para gestão do condomínio.

Esses programas possuem funções que irão facilitar a divulgação de comunicados, a atualização de dados dos moradores, o controle financeiro, a comunicação entre portaria e síndico – quando essa existir -, a convocação de assembleias, entre outras funcionalidades.

Agora você já conhece seus direitos e deveres como síndico. Assumir essa função exige muita responsabilidade, mas pode ser também uma atividade prazerosa, especialmente quando contamos com a ajuda dos condôminos.

Além disso, essa é uma atividade que pode acrescentar muito conhecimento e muita experiência profissional a quem resolve assumi-la.

E você, gostou do nosso post? Já teve algum problema com a gestão dentro do seu condomínio? Deixe seu comentário abaixo e compartilhe conosco as suas experiências!

Morar em condomínio ou em apartamento é bastante cômodo, especialmente nas grandes cidades. Ao contrário de uma casa, o morador não tem que se preocupar com todos os detalhes como coleta de lixo e ainda pode ter certas regalias que talvez não pudesse arcar se não dividisse o custo com os outros condôminos, como piscina, quadras e sala de ginástica. Por outro lado, existem algumas limitações, como ter que se preocupar mais com o barulho, com os vizinhos e com a convivência entre estranhos completos. Com uma imensa gama de indivíduos, que, muitas vezes ocupam as unidades diretamente adjacentes, a convivência pode ser bem desgastante.

Uma das maiores reclamações, o barulho, pode vir de qualquer lugar, do vizinho de cima, do lado ou das áreas comuns. De acordo com as normas de condomínio básicas, o silêncio reina a partir das 22h até as 8h ou 9h do dia seguinte. O problema é que nem sempre as normas são obedecidas. Além disso, pode haver agravantes, como crianças correndo no andar de cima ou cachorros latindo enquanto estão presos na área de serviço.

Segundo Daphnis Citti de Lauro, advogado especializado em condomínios e locações, ao se deparar com ruídos vindos do vizinho, o melhor é evitar contato direto. “Ninguém tem direito de incomodar o próximo. Para evitar discussão, o mais indicado é interfornar para o porteiro para que ele fale com o vizinho.” Se não resolver, o reclamante deve mandar uma carta para o síndico ou para a administradora, explicando o problema e dando nome aos bois. Em último caso, ele pode entrar com uma ação judicial contra o barulhento. “O mais difícil neste caso é provar que o ruído vem do apartamento do vizinho, o que é mais complicado se ele for o de baixo, porque dificulta ou impossibilita que seja gravado. Aí, é preciso convocar testemunhas que confirmem a versão do morador incomodado.”

Se o ruído vem de fora do prédio, existem duas soluções. Se for um bar ou restaurante, pode-se acionar o PSIU – Programa de Silêncio Urbano da Prefeitura de São Paulo. O programa defende que, para um bar ou estabelecimento comercial possa funcionar depois da 1h da manhã, tem que ter isolamento acústico. Se isso não acontecer, é possível entrar em contato com a prefeitura e reclamar, pedir uma vistoria para o estabelecimento em questão. Caso a fonte do ruído seja residencial, como vizinhos barulhentos ou reformas depois das 22h, a polícia se encarrega de resolver o problema.

Convenção, regulamento ou lei?

Quando a pessoa se muda para o prédio, o mais apropriado é conseguir uma cópia da convenção condominial e outra do regulamento interno. Assim, é possível saber o que pode ou não ser feito no edifício de acordo com as normas de condomínio. Quando se tem conhecimento do conteúdo dos documentos, o condômino pode se defender melhor de saias justas com os vizinhos, como barulho, uso da área comum ou sobre as assembleias de condomínio.

Só para esclarecer, a convenção condominial é a lei maior do conjunto habitacional, trata da forma de rateio das despesas coletivas, fala sobre o voto da assembleia – se é proporcional à área da propriedade ou se é feito por unidade) equal é quórum para votação em assembleia (geralmente é preciso que estejam presentes ¾ dos proprietários). A convenção vai determinar, ainda, o tipo de administração do condomínio, se vai haver conselho de moradores e a frequência da eleição de síndico e subsíndico.

Animais no apartamento

O mais importante é que a convenção nunca pode ser contrária a lei. E muitas vezes, ela é e os condôminos leigos em matéria de legislação nem ficam sabendo. Por exemplo, muitos edifícios não permitem animais nos apartamentos. Isso não está de acordo com o Código Civil. A convenção pode, sim, restringir a circulação de animais nas áreas comuns, mas não pode impedir a posse de animais, nem restringir o porte a pequeno ou médio. Caso o morador deseje ter um bicho de estimação como gato ou cachorro e seja impedido, ele deve entrar com uma ação judicial contra o condomínio. “O que você não pode é expor as pessoas a barulho, não deve oferecer riscos de lesões por mordidas ou arranhões, nem permitir que o animal provoque sujeira”, explica de Lauro.

Não é obrigação do síndico ou da administradora fornecer a convenção do condomínio assim que o novo morador se instala. Pelo contrário, ele pode pedir uma cópia à administradora ou solicitar o original no Registro de Imóveis.

O regulamento do condomínio trata de questões do dia a dia, como horários permitidos para mudança e obras. “Alguns prédios permitem que sejam feitas reformas e mudanças aos sábados até o meio-dia, outros, depois das 10h. Isso quem determina é o regulamento interno do condomínio, a lei não se prende a esse tipo de minúcia.” O regulamento também trata de outros assuntos menores mas igualmente importantes para o cotidiano, como a distribuição das vagas de garagem e o horário e condições de uso da piscina.

É interessante que o condômino retire uma cópia das normas do condomínio com o síndico ou a administradora assim que se mudar. Para o inquilino ambos os documentos são essenciais para entender o funcionamento do prédio. No entanto, ele não colocará a convenção tanto em uso já que só é permitida a presença de proprietários das unidades nas assembleias, a menos que o proprietário transmita uma procuração ao locatário, permitindo que ele possa representar os interesses da unidade nas votações.

Se sua resposta foi negativa, saiba que você é um exemplar cada vez mais raro, especialmente se estiver em uma grande cidade.

Com 55.000 condomínios somente no estado de São Paulo e movimentando algo em torno de 10 bilhões de reais ao ano, equivalente ao PIB de Madagascar, é difícil não ter contato em algum momento com essas sociedades sem fins lucrativos, mas com grandes anseios e necessidades.

Se você é síndico, conselheiro, morador, não importa!
Se você quer saber mais sobre o universo da administração condominial ou tirar dúvidas com o especialista, nós nos veremos por aqui.

Legislação, dia a dia do condomínio, obrigações e pitacos em todos os assuntos que impactam na vida condominial.

Sejam bem-vindos e até breve!

GS Condomínios

Portaria Virtual é um tema que ainda gera dúvida e insegurança para cada 5 de 6 pessoas que buscam sobre o tema.

Mas por que?

Uma das reclamações mais constantes entre proprietários, demais moradores em condomínios e alguns síndicos, é o valor da taxa condominial. Apesar da redução de valores ser uma demanda tão comum, esse é um problema de difícil solução.

A receita de um condomínio é composta pela contribuição obrigatória de seus sócios, sendo essa estabelecida com base na previsão de despesas, geralmente aprovada na primeira assembleia do ano.

Portaria Virtual: Despesas x Investimentos

Nas despesas, algo não passa desapercebido para boa parcela dos condomínios. A mão de obra leva a maior parte do arrecadado. Nada se compara. Um elevador problemático ou uma piscina que vaza no subsolo pode pesar no orçamento por alguns meses, mas os funcionários corresponderão, em um condomínio padrão, a até 70% das despesas ordinárias.

Diante desse cenário, cada vez mais condomínios buscam a redução no custo da operação e, sob a ventura da evolução tecnológica, nasce a portaria virtual, ou portaria remota, como preferir. Essa tecnologia consiste no controle de acesso remoto, onde, por meio de câmeras, interfones e comunicação via internet, uma central de operação faz a triagem de moradores, prestadores de serviço e visitantes, além de monitorar as áreas comuns.

Bom, os valores são realmente atrativos. Pode reduzir o custo de operação no controle de acesso em até 70%. Mas será que serve para o seu condomínio?

Portaria Virtual: O que é importante analisar para implementar?

A primeira coisa a analisar é se há necessidade real de troca. Condomínios com muitas unidades, e uma portaria única, tendem a ter esse custo mais pulverizado, afastando a relação custo-benefício para uma mudança tão impactante.
Não alimentemos a ilusão que um porteiro trará, na prática, maior segurança, mas é perceptível que a presença de um operador no local gera maior sensação de proteção entre os moradores.
Se o seu caso for um condomínio padrão, com apenas uma portaria e menos de 40 unidades, vale analisar e pesquisar.

Ponto importante para essa análise é o perfil dos moradores. Tratando-se de um condomínio com muitos idosos, o tema requer cautela. Boa parte desses sistemas contam com o auxílio do cadastro biométrico, o que pode gerar dificuldades com idosos pelo possível desgaste das digitais, além do choque tecnológico que encontra maior resistência nesse público.

Portaria Virtual: Funciona para qualquer condomínio?

Em condomínios maiores, com muitas unidades, devido ao próprio fluxo, o bom funcionamento do sistema tende a ser prejudicado e o investimento em infraestrutura torna-se mais pesado para o risco de uma adaptação má-sucedida.

Converse com os moradores e proprietários, entenda o que é mais importante para eles. O sistema tem seus bônus e ônus e impactará a todos. Caso seu condomínio tenha o perfil ideal, pesquise o mercado, busque referências das empresas com seus clientes e leve o assunto à assembleia.

NÃO ESQUEÇA SUA CONVENÇÃO CONDOMINIAL:

Se a convenção de seu condomínio informar que o local conta com portaria 24 horas, deve-se deliberar a alteração de sistema com 2/3 de aprovação do total de unidades. Caso não haja isso expresso, usualmente o tema é aprovado sob maioria simples (50% dos presentes na assembleia + 1).Há advogados que entendem se tratar de uma “obra útil”, devendo ser aprovada pela maioria do todo. Ou seja, 50% de todos os condôminos + 1.

Seja qual for seu caso, consulte seus condôminos, pesquise e analise. A decisão deve ser tomada com clareza para que não reste dúvidas sobre os riscos e as compensações que a inovação poderá trazer.