O tema é polêmico e coloca advogados e demais profissionais da área em xeque. Envidraçamento de sacada é alteração de fachada?
Não é segredo para ninguém, as sacadas vieram para ficar.
Em cidades cada vez mais povoadas e imóveis cada vez menores, ter esse pequeno espaço tornou-se sinônimo de qualidade de vida.
Varandas integradas com a sala ou varanda gourmet. Elas se transformaram na extensão do ambiente social da casa ou uma área de descanso. Contudo, esse assunto fomentou outra discussão para os advogados, especialistas em condomínios, síndicos e moradores: Envidraçamento das varandas é alteração de fachada?
A moda é relativamente nova, mas boa parte das edificações e suas convenções não. Isso resulta em convenções condominiais omissas, o que acaba gerando conflitos e, diversos deles, vão parar no judiciário.
E O JUDICIÁRIO?
A interpretação tradicional de parte dos especialistas é que sim, o tema requer alteração da convenção condominial e depende de um quórum de 2/3 do todo.
Quem participa de assembleias, sabe que essa presença é rara e pode ser quase impossível em um condomínio.
Contudo, o judiciário tem decidido massivamente em favor do envidraçamento, formando jurisprudência.
“CONDOMÍNIO – FATO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EXTERNA DA FACHADA – INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL – AÇÃO COMINATÓRIA IMPROCEDENTE – INTELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO CIVIL. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 – Capital – 4º Câmara Civil do TASP – Votação Unânime”
O Supremo Tribunal Federal seguiu a linha e declarou;
“não constituindo o envidraçamento das varandas inovação da forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos” (Revista Forense 128/458)
Assim, o tema deve ser levado à assembleia para definição do padrão de fechamento com aprovação por maioria simples.
MAS PODE COMPLICAR!
Comumente esquecida nesses assuntos, a Lei de Postura Municipal pode levar ao impedimento da obra ou a prejuízos financeiros.
Normalmente as varandas não são consideradas área construída e o fechamento da sacada gera acréscimo de área, o que torna o “habite-se” irregular. A multa prevista é calculada pelo total da área construída, e não somente pela área irregular, tornando-as mais pesadas.
Ainda há o caso da área construída já alcançar 100% da taxa de ocupação permitida, não havendo possibilidade de acréscimo de área. Essa situação levaria a desfazer a obra ou a uma anistia com cobrança de outorga onerosa. Traduzindo, é a contrapartida financeira paga pelo proprietário da edificação pelo excesso de área construída que ultrapassar o coeficiente de zoneamento da localização.
CONSULTE ESPECIALISTAS
A questão tem avançado dentro dos condomínios e no judiciário, mas ainda não é seguro deixar de consultar especialistas em condomínios, engenheiros, arquitetos e advogados para verificar a viabilidade intervenção.
Superadas essas etapas e devidamente orientados, leve o tema para assembleia e deixe que a democracia siga seu rumo.