Quando pensamos em Convenção Condominial, pensamos em um pacto.
Tal qual a constituição de um país que define as regras básicas e direitos de seus cidadãos, a Convenção Condominial tem o objetivo de pactuar o conjunto de direitos e deveres ao qual ficarão sujeitos todos os proprietários das unidades autônomas de um condomínio.
Ela traz a descrição sobre a estrutura original e define as regras para suas alterações e/ou melhorias.
Compete também à convenção condominial a definição sobre o orçamento e a forma de rateio de despesas, penalidades pelo descumprimento do dever condominial, deveres do síndico, tipos de assembleias, composição do corpo diretivo e modo de administração.
Qual a diferença entre a Convenção Condominial e o Regulamento Interno?
O Regulamento Interno tem a função de ir aos detalhes sobre o uso, convivência e demais particularidades dentro do condomínio.
Cabe a ela normatizar o uso do elevador, piscinas, áreas de lazer, vagas de garagem, horários e regras para mudanças e reformas e etc.
Na prática, a convenção cuida do macro da instituição condominial e o regulamento das normas de convivência e uso.
Como é instituída a Convenção Condominial?
A Convenção Condominial é aprovada pelo correspondente a 2/3 dos sócios (proprietários de unidades) do empreendimento (condomínio), conforme rege o Artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro.
Contudo, na prática, as convenções acabam por ser concebidas e aprovadas pelas construtoras que, quando instalam e formalizam o condomínio, via de regra, possuem a maioria das unidades.
Nossa convenção não nos atende, como podemos alterá-la?
A alteração da convenção condominial, segue disposto no Artigo 1.351 do Código Civil e também deve ser aprovado pelo mínimo equivalente a 2/3 da fração total dos proprietários.
Caso a alteração preveja também alteração da destinação do condomínio ou da unidade imobiliária (Ex.: residencial para comercial ou misto), será necessária a aprovação por 100% das frações, ou seja, todos os proprietários.
Qual o limite das alterações possíveis?
A Convenção Condominial e o Regulamento Interno devem se limitar ao permitido na legislação vigente.
Portanto, não poderá, ainda que respeitado o quórum legal, a aprovação de normas que conflitem com a Constituição Federal, Código Civil e demais legislações superiores.
É importante contar com o suporte de especialistas para evitar criar regras irregulares ou inadequadas.