O braço direito do síndico

Sua nomenclatura, Zelador, intuitivamente nos leva à uma de suas funções: zelar.

Contudo, as atribuições dessa importante peça na vida de moradores e usuários de condomínios, vão desde a liderança da equipe de trabalho da portaria e limpeza até a supervisão das rotinas e manutenções do condomínio, além da interface junto à administradora nos assuntos em que for necessário.

Desse profissional, de modo geral, espera-se uma grande gama de conhecimentos que vão desde a coordenação dos outros funcionários até as instalações hidráulicas e elétricas do condomínio. Assim, o bom zelador torna-se um personagem crucial no bem-estar dos moradores e indispensável ao síndico.

Quais suas funções perante a lei?

As atribuições do cargo são regidas pelas convenções coletivas regionais, mas variam pouco entre si.

Em São Paulo as atribuições são:

a) Ter contato direto com a administradora do condomínio e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada;
b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;
c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Como vai o zelador hoje?

No início dos anos 2000, estima-se que 90% dos condomínios de São Paulo contavam com zeladores residentes nos condomínios. Em resultado de uma série de mudanças econômicas, culturais e tecnológicas, esse índice vem caindo rapidamente nos últimos anos.

Aos condomínios a necessidade de redução de custos, ao zelador o ganho em privacidade.

Outra mudança percebida é que os profissionais estão ganhando em formação.
Cursos são oferecidos pela AABIC, SECOVI, sindicatos e administradoras. Do outro lado, diversos condomínios já exigem cursos específicos em suas seleções.

Zeladores de outrora se convertem em gerentes prediais, alavancando carreira e salário.

Já tenho o meu!

Entenda, ainda que a responsabilidade seja do síndico, algumas das principais atividades e rotinas do condomínio, está delegada ao zelador.

Sendo o seu braço direito, ele deve ser valorizado e treinado constantemente.

Esse processo representa evolução ao profissional e funcionário, e todos só têm a ganhar.

Quando pensamos em Convenção Condominial, pensamos em um pacto.

Tal qual a constituição de um país que define as regras básicas e direitos de seus cidadãos, a Convenção Condominial tem o objetivo de pactuar o conjunto de direitos e deveres ao qual ficarão sujeitos todos os proprietários das unidades autônomas de um condomínio.

Ela traz a descrição sobre a estrutura original e define as regras para suas alterações e/ou melhorias.

Compete também à convenção condominial a definição sobre o orçamento e a forma de rateio de despesas, penalidades pelo descumprimento do dever condominial, deveres do síndico, tipos de assembleias, composição do corpo diretivo e modo de administração.

Qual a diferença entre a Convenção Condominial e o Regulamento Interno?

O Regulamento Interno tem a função de ir aos detalhes sobre o uso, convivência e demais particularidades dentro do condomínio.

Cabe a ela normatizar o uso do elevador, piscinas, áreas de lazer, vagas de garagem, horários e regras para mudanças e reformas e etc.

Na prática, a convenção cuida do macro da instituição condominial e o regulamento das normas de convivência e uso.

Como é instituída a Convenção Condominial?

A Convenção Condominial é aprovada pelo correspondente a 2/3 dos sócios (proprietários de unidades) do empreendimento (condomínio), conforme rege o Artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro.

Contudo, na prática, as convenções acabam por ser concebidas e aprovadas pelas construtoras que, quando instalam e formalizam o condomínio, via de regra, possuem a maioria das unidades.

Nossa convenção não nos atende, como podemos alterá-la?

A alteração da convenção condominial, segue disposto no Artigo 1.351 do Código Civil e também deve ser aprovado pelo mínimo equivalente a 2/3 da fração total dos proprietários.

Caso a alteração preveja também alteração da destinação do condomínio ou da unidade imobiliária (Ex.: residencial para comercial ou misto), será necessária a aprovação por 100% das frações, ou seja, todos os proprietários.

Qual o limite das alterações possíveis?  

A Convenção Condominial e o Regulamento Interno devem se limitar ao permitido na legislação vigente.

Portanto, não poderá, ainda que respeitado o quórum legal, a aprovação de normas que conflitem com a Constituição Federal, Código Civil e demais legislações superiores.

É importante contar com o suporte de especialistas para evitar criar regras irregulares ou inadequadas.

As infiltrações e vazamentos são um ponto sensível que, sem a devida orientação e boa vontade das partes, pode se tornar um grande ponto de conflito.

Elas têm as mais diversas origens. Podem surgir do simples desgaste das tubulações, conexões e ramais, até de um ralo mal planejado, falta de rejuntamento ou consequência de uma impermeabilização vencida.

O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é o documento originado da certidão de garantia do cumprimento dos requisitos técnicos de segurança contra incêndio, atestado pelo Corpo de Bombeiros e objetiva garantir a existência de um sistema de prevenção e combate a incêndios compatível aos riscos e circulação de um imóvel.

O AVCB é obrigatório às edificações com área igual ou superior a 750m², com mais de 3 pavimentos e/ou com alta classificação de risco de incêndio. Ficam dispensados os imóveis residenciais ou mistos que sejam exclusivamente unifamiliares.

Um dos momentos mais importantes da vida condominial passa pelo processo democrático de escolha de seus representantes, e iremos falar sobre ela, a eleição em condomínios.

Dada a importância desse momento, o processo deve ser conduzido com isonomia e seriedade, devidamente amparado pela convenção condominial e, mais amplamente, à legislação brasileira.

O descumprimento dos trâmites e procedimentos legais podem acarretar na anulação judicial ou, na mais branda hipótese, na ilegitimidade dos representantes perante os condôminos.

Eleição em Condomínios – A Preparação

Uma assembleia regular começa antes mesmo de sua realização e alguns erros ou omissões podem gerar sua anulação. Assim, consulte sua administradora e/ou seu especialista de confiança para evitar erros.

→ A convocação deve ser clara e prever a livre candidatura de todos os condôminos, salvo impedimentos previstos legalmente ou na convenção condominial.

→ É possível solicitar a candidatura prévia dos interessados em concorrer nas eleições e a panfletagem com as propostas dos postulantes aos cargos.

Eleição em Condomínio – A Eleição

A condução da assembleia e analise da regularidade dos votantes são imprescindíveis para reprodução do anseio coletivo e respeito ao processo eletivo previsto pela convenção e demais legislações que cobrem o tema.

→ Ainda que haja candidatura prévia, não há que se vetar candidaturas no momento da assembleia sem que haja essa expressa determinação na convenção condominial.

→ O poder de representação por procuração é legítimo, ficando à critério da convenção se a mesma deverá ter firma reconhecida, se membros do corpo diretivo podem representar outros condôminos por procuração e quantas unidades um único indivíduo poderá representar.

→ Os candidatos devem ter o mesmo espaço/tempo para apresentação de suas propostas.

→ O voto irregular pode anular a assembleia. Portanto, fique atento aos inadimplentes e inquilinos. No caso de inquilinos, esses poderão votar devidamente munidos de procuração.

Eleição em condomínios – Síndico Profissional

Caso haja a candidatura de síndico profissional, este deverá passar pelo mesmo processo eletivo, com algumas precauções extras.

→ A opção de uma junta de condôminos ou do corpo diretivo do condomínio pelo síndico profissional não anula o processo eletivo determinado pelo código civil (Art. 1347) e convenção condominial.

→ Por tratar-se de uma profissão sem formação específica ou regulamentação, previamente à assembleia, é importante que haja verificação das competências do síndico profissional e pesquisa em outros condomínios que já contaram com seu serviço.

→ Nessa modalidade de sindicância, é interessante que esse profissional seja completamente independente da administradora e outros prestadores de serviços para preservação do profissional e do próprio condomínio. Profissionais indicados por prestadores de serviços regulares podem gerar desconfiança por possível conflito de interesses.

→ Devido às responsabilidades e riscos envolvidos, alguns condomínios têm consignado contratualmente a garantia do profissional com bem imóvel para casos de má-fé que resultem em prejuízos vultuosos.

Votantes e Candidatos

O processo eletivo transparente e justo garantirá aos eleitos legitimidade para agir em prol e em nome da coletividade e, aos condôminos e moradores, o sentimento de representação e pertencimento.

Apesar de ser uma queixa constante entre moradores de condomínios, a diminuição de custos em condomínios não é um processo simples e requer ações coordenadas e constantes, além da resolução de grandes dilemas.

Diminuição de custos em condomínios – Os dilemas

A cota condominial atribuída à cada unidade (apartamento, casa, sala comercial e etc.) nada mais é, do que o rateio para pagamento dos serviços, bens e demais benefícios em um condomínio.

Isso é, a sua cota condominial paga os funcionários da portaria, limpeza, administração, manutenção das áreas comuns, material de limpeza e etc.

Considerando isso, qualquer redução nos valores rateados pelos condôminos, caberá a renúncia a algum bem ou serviço. Trocando em miúdos, o condomínio deverá abdicar de alguma praticidade, segurança ou conforto para reduzir o valor de contribuição dos sócios.

Em condomínios de menor porte, a depender de estudos e da aprovação em assembleia, a substituição da portaria 24 horas tradicional por eletrônica ou virtual pode reduzir sensivelmente a taxa condominial.

Diminuição de custos em condomínios – As ações

Uma ação importante e com grandes resultados é a revisão constante dos contratos e serviços.

Não é raro encontrar contratos de prestação de serviços antigos e com valores muito acima do mercado.

Igualmente, não é raro encontrar contratos com reajustes vinculados ao salário mínimo como índice indexador, que resulta em reajustes muito superiores à inflação, além de ser inconstitucional.

Paralelamente, é vital o controle da inadimplência.

Com 5.702 ações judiciais por falta de pagamento da taxa de condomínio entre abril de 2016 e março de 2017 só na cidade de São Paulo, são poucos os condomínios que podem dizer-se livres da inadimplência.

Quando não há o devido acompanhamento ou a colaboração do devedor, essas cobranças vão para a via judicial onde podem perdurar por anos, ainda que haja a promessa de celeridade associada ao Novo Código de Processo Civil.

Assim, para manter os mesmos serviços e benefícios o peso recairá ao restante dos sócios do empreendimento, às vezes refletindo em reajustes ou rateios para evitar a inadimplência do próprio condomínio junto aos seus fornecedores e prestadores de serviços.

Em pequenos empreendimentos, com poucas unidades, a inadimplência tende a ser ainda mais danosa, gerando um “efeito dominó”, subindo demasiadamente o custo aos pagantes e pressionando suas economias pessoais.

Peça assessoria ao seu administrador e verifique se os contratos mantidos são realmente necessários, se poderiam ser revistos ou atendidos sazonalmente.

Renegocie os contratos de prestação continuada de serviços e busque inovar.

Ações como essas ajudarão na aplicação racional dos recursos e na consequente redução dos valores pagos pelos condôminos.

O tema é polêmico e coloca advogados e demais profissionais da área em xeque. Envidraçamento de sacada é alteração de fachada?

Não é segredo para ninguém, as sacadas vieram para ficar.
Em cidades cada vez mais povoadas e imóveis cada vez menores, ter esse pequeno espaço tornou-se sinônimo de qualidade de vida.

Varandas integradas com a sala ou varanda gourmet. Elas se transformaram na extensão do ambiente social da casa ou uma área de descanso. Contudo, esse assunto fomentou outra discussão para os advogados, especialistas em condomínios, síndicos e moradores: Envidraçamento das varandas é alteração de fachada?

A moda é relativamente nova, mas boa parte das edificações e suas convenções não. Isso resulta em convenções condominiais omissas, o que acaba gerando conflitos e, diversos deles, vão parar no judiciário.

E O JUDICIÁRIO?

A interpretação tradicional de parte dos especialistas é que sim, o tema requer alteração da convenção condominial e depende de um quórum de 2/3 do todo.
Quem participa de assembleias, sabe que essa presença é rara e pode ser quase impossível em um condomínio.

Contudo, o judiciário tem decidido massivamente em favor do envidraçamento, formando jurisprudência.

“CONDOMÍNIO – FATO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EXTERNA DA FACHADA – INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL – AÇÃO COMINATÓRIA IMPROCEDENTE – INTELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO CIVIL. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 – Capital – 4º Câmara Civil do TASP – Votação Unânime”

O Supremo Tribunal Federal seguiu a linha e declarou;
“não constituindo o envidraçamento das varandas inovação da forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos” (Revista Forense 128/458)

Assim, o tema deve ser levado à assembleia para definição do padrão de fechamento com aprovação por maioria simples.

MAS PODE COMPLICAR!

Comumente esquecida nesses assuntos, a Lei de Postura Municipal pode levar ao impedimento da obra ou a prejuízos financeiros.

Normalmente as varandas não são consideradas área construída e o fechamento da sacada gera acréscimo de área, o que torna o “habite-se” irregular. A multa prevista é calculada pelo total da área construída, e não somente pela área irregular, tornando-as mais pesadas.

Ainda há o caso da área construída já alcançar 100% da taxa de ocupação permitida, não havendo possibilidade de acréscimo de área. Essa situação levaria a desfazer a obra ou a uma anistia com cobrança de outorga onerosa. Traduzindo, é a contrapartida financeira paga pelo proprietário da edificação pelo excesso de área construída que ultrapassar o coeficiente de zoneamento da localização.

CONSULTE ESPECIALISTAS

A questão tem avançado dentro dos condomínios e no judiciário, mas ainda não é seguro deixar de consultar especialistas em condomínios, engenheiros, arquitetos e advogados para verificar a viabilidade intervenção.

Superadas essas etapas e devidamente orientados, leve o tema para assembleia e deixe que a democracia siga seu rumo.

Tecnologia na administração de condomínios: Nós aplicamos?

À parte da onda tecnológica que parece acelerar o mundo, e faz 100 anos caberem em 20, o mercado da administração condominial avança com alguma morosidade quando comparado a outros segmentos de prestação de serviços.

Administradoras que ainda não fornecem ferramentas como a divulgação de informações básicas do condomínio na internet, dividem espaço com gigantes e seus pujantes investimentos em inovação e tecnologia.

Difícil estabelecer os mais preponderantes fatores que contribuem essa constatação ausência na aplicação de tecnologia na administração de condomínios, mas alguns indícios parecem sugerir suas origens.

Uma pesquisa realizada pelo Portal Sindiconet em novembro de 2015 com a participação de 4.457 pessoas em todo o Brasil, trouxe alguns dados que dizem muito do observado quando o assunto é inovação e tecnologia na administração condominial.

Dentre os dados coletados, a faixa etária dos síndicos predominantemente encontra-se entre pessoas acima dos 51 anos, somando mais de ¼ do total de ocupantes do cargo.

Pessoas nessa média de idade geralmente estão aposentadas ou em processo de aposentadoria e, por esse motivo, teriam maior disponibilidade para as exigências da função, além da confiança que pessoas de idade avançada inspiram pela sua experiência de vida e maturidade. Quando perguntados sobre suas profissões, 13% se declararam aposentados e 16% administradores, reapresentando o perfil predominante atualmente entre os síndicos.

Sob a luz desses dados, fica evidente que o perfil do síndico pode ter participação nesse evento, contudo não há que se negligenciar ainda a participação das administradoras.Sendo elas as detentoras do conhecimento geral do mercado e seus processos, delas se espera a detecção dos anseios do novo cliente e o desenvolvimento de novas ferramentas.

É perceptível que se trata de um mercado tradicional onde as maiores empresas do setor têm, em sua maioria 30, 40 ou mais anos de existência.
Longevidade essa também percebida em administradoras de menor porte, onde se observa ainda um clima pré internet, com síndicos que visitam suas instalações periodicamente para verificar algum procedimento ou apenas tomar um café e discutir os problemas e soluções de seu condomínio.

Se por um lado algumas aceleram na direção da inovação, outras que mantém atendimentos mais tradicionais, ainda têm sua reserva de mercado e sobrevivem, mesmo em um ambiente aparentemente hostil a médio prazo.

Outra constatação é a aparente demanda não atendida de condomínios de pequeno porte, de classe média e poucas unidades, que penam para encontrar uma administradora que lhes atenda.
Se pensarmos em um condomínio de 10 unidades residenciais e os preços mínimos praticados no mercado, fica evidente a dificuldade de entregar a sua administração para uma administradora que retorne serviços de alto nível.

Uma tradicional administradora de pequeno porte de São Paulo administra diversos condomínios de sua região, com diferentes portes. Quando observamos os honorários cobrados de um condomínio de 12 unidades e outro de 34, percebemos um valor mínimo aplicado que produz curiosas distorções.

Ambos têm uma vaga de garagem por unidade, não têm funcionários próprios e estão geograficamente muito próximos da administradora. Contudo, o primeiro paga R$ 703,00 em honorários mensais, enquanto o outro, com 34 unidades, tem seus honorários de administração fixados em R$ 1.131,00.

Sabendo que a arrecadação de um condomínio é constituída pela contribuição dos seus sócios, cada condômino daquele edifício de 12 unidades paga o equivalente a R$ 58,58 pela administração de seu condomínio, enquanto à cada unidade do condomínio de 34 unidades, recai o valor de R$ 33,26. Essa percepção se repete em outras empresas do mercado e é justificada pelas grandes e caras estruturas que possuem, inviabilizando aplicação de valores mais justos.

Tecnologia na administração de condomínios: Em quem podemos nos inspirar?

Buscando inspirações em outros mercados, empresas como a NU Bank e Netflix, com excelente avaliação pelos seus clientes, concentrados em boa parte nas gerações “Y” e “Z”, parecem mandar um recado importante para os setores mais conservadores.

Essas empresas onde a velocidade e pessoalidade estabelecem um novo parâmetro de atendimento, com personalização automática de seu menu para exibir suas séries prediletas ou a transparência de suas compras no cartão de crédito sendo informadas em tempo real pelo aplicativo, deixam claro que a velocidade e adaptação do produto ao cliente são a chave para produzir melhores experiências ao consumidor.

Essas tecnologias são conhecidas e podem servir de referência para o mercado da administração condominial adaptando essas ferramentas à seu serviço ou inspirando na criação de novas.

Tecnologia na administração de condomínios: Como será?

Conjecturas equacionadas, exercendo o direito universal ao uso da futurologia, o mercado da administração condominial parece estar caminhando para algum lugar entre a inovação tecnológica que se dará para o atendimento de uma nova geração de síndicos e condôminos 100% conectados que virão a ocupar esses cargos nos próximos 10 ou 20 anos e estruturas menores, enxutas, pessoais e personalizadas.

Não é raro ouvir por aí que não é permitida a penhora do bem de família, mas quanto a relação da penhora do bem de família e a dívida condominial reserva desse entendimento?

Penhora do bem de família e a dívida condominial: Origem

O instituto do bem de família remonta à 1839, na primitiva República do Texas que acabara de desanexar do México, e 6 anos depois tornou-se espontaneamente mais um estado dos Estados Unidos. O que lá foi batizado de Lei do Homestead (home: casa, e stead: lugar), que significa “residência de família”, chegou ao Brasil no Código Civil de 1916 e foi disciplinado na Lei 8009 de 1990.

O maior edifício do mundo está localizado em Dubai, nos Emirados Árabes Unidos. O prédio com incríveis 828 metros de altura divididos em 160 andares, anteriormente chamado de Burj Dubai, foi batizado de Burj Khalifa em homenagem ao xeque do emirado de Abu Dhabi que, com um empréstimo de 10 bilhões de dólares, evitou um calote do emirado de Dubai nos investidores de uma de suas principais companhias, a Dubai World.

O MAIOR EDIFÍCIO DO MUNDO: CONSTRUÇÃO

O arquiteto responsável pela obra foi o americano Adrian Smith e a empresa responsável pela construção foi a Samsung Engineering & Construction, sediada na Coréia do Sul.

O seu custo total da obra girou em torno de 1,5 bilhão de dólares e um grande diferencial da obra é a consistência do concreto para suportar o peso da enorme estrutura e as temperaturas da região do Golfo Pérsico que podem chegar a 50°.

Burj Khalifa

O MAIOR EDIFÍCIO DO MUNDO: IMPACTO

O Edifício faz parte de um complexo residencial e comercial de 2 km² de área chamado de “DownTown Burj Dubai”, localizado ao lado das duas principais avenidas da cidade, a Sheik Zayed Road e a Financial Centre Road.

A construção da Burj Khalifa deu origem a diversos documentários veiculados no Discovery Channel e no National Geographic Channel, como: Big, Bigger, Biggest e Mega Builders.

O MAIOR EDIFÍCIO DO MUNDO: INAUGURAÇÃO

Suas obras iniciaram-se em 21 de setembro de 2004 e sua inauguração foi em 04 de janeiro de 2010 em um grande evento com a queima de dez mil fogos de artíficio, efeitos aquáticos e feixes de luz projetados sobre e em torno da torre. A cerimônia foi transmitida ao vivo em uma tela gigante em Burj Park Island e teve cerca de 6.000 convidados.